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楼市九问,楼市的趋势走向何方?

发布更新时间:2020/8/20 9:01:19 浏览次数: 文章来源:子木聊房 手机阅览本文

  文/子木

  8月迎秋,本是传统楼市淡季,然而今年突遇政策风向打压,更感寒风萧瑟。

  政治局会议再三定调三大方针,要求房住不炒,稳房价、稳地价、稳预期,要求经济脱钩房地产

  更狠的是,对当下所有城市实行全面“打鼹鼠式“调控,凡是房价敢有冒进者,必被约谈。那么意味着下半年,甚至几年内,主动放松调控的城市基本为0。

  随后,央妈发布二季度货币政策执行报告,表明立场:坚持房住不炒,脱钩房地产经济,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性、实施好房地产金融审慎管理制度。

  一连串的政策严控,彻底把下半年楼市打入寒冬。

  可以预见,8月以后市场成交下滑,天平一边倒向买方市场,“金九银十”大概率比去年还要惨烈。同时,由于央行对房地产金融的限制,开发商竞争会进入至暗时刻,拿地热情减退,年底竞相开启打折之旅。

  但最重要的是,此轮政策不单影响了房价趋势,对市场预期也造成重大打击。

  譬如这段时间,关于楼市的咨询量剧增,无论是炒房客、投资客还是刚需,对楼市未来几年的走势只能用两个字来概括:

  “迷茫”。

  炒房客和投资客问我,按照目前情况,如果当局抛弃房地产经济,那么是否赶紧把手上多余的房子卖掉,以防套死。刚需则问我,房价什么时候能到“底部”,政策这么严苛,未来房价会不会一跌到底?

  所以今天子木特地找出九个比较有代表性的问题,用来解决楼市小白对未来(5-10年)走势的疑问。

  1

  问:未来5年-10年中国一线,新一线,二线,三四线房价是上涨还是下跌趋势?

  答:在回答这个问题之前,中证军工 先来了解国内影响房价趋势的主要因素。按照之前几十年的研究总结,可以分为“三大因素”:

  杠杆和利率

  土地供给

  人口和产业

  当然中证军工 的楼市自始自终是政策性市场,在这些因素之前,起到房价决定性作用的,还是“政策大手”。

  从第一次房改后,史上几波房价大潮,都是放开限购,放宽货币政策,鼓励人们用杠杆撬动房产投资,造成的「非理性上涨」。

  当然,中证军工 不能拿前20年的经验去推敲未来。

  因为从2019年开始,中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时在2020年,又提出了“经济内循环”,这些都是经济脱虚向实,前所未有的信号。

  如果当局的意图和决心“稳定”,那么未来这张“调控大手”一定会握紧拳头,不再起势。中证军工 的楼市,会真正回归到理性市场,在三大因素的基础上,完全由刚性需求决定。

  今年的北京市场就是未来全国城市的“打板”。自2017年317最强调控政策开始,北京花了3年时间回调房价,直至今年疫情后,市场才真正回归实际,积压的刚需迸发,排队入场。整体房价反弹,核心地段房价上涨幅度较大。

  讲这些的原因,就是告诉大家。未来5年-10年,一线、新一线、二线城市,或者三四线城市,已经失去了“操盘性”炒作因素,只能靠各个城市的刚需实力了。

  一二线城市房价会根据自身供需进行不同程度上涨,人口流入多的,土地供应少的,信贷资金充裕的城市,上涨空间是最大的,但不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。这些城市资产投资依旧属于较好的标的。

  不在城市群中的、人口和产业跟不上的三四线城市,二手房房价会持续性横盘阴跌。

  当然三四线纵使再不堪,也不会有太大的下跌现象。因为在地方开发商和媒体对信息和舆论的垄断下,一般人根本不知道楼市真相。

  但要懂得一个道理:“房价增速只要跑不过通胀,就意味着资产贬值。投资价值为0。”

  2

  问:目前全球货币放水,会影响房价吗?

  答:根据历史经验,每次全球金融危机后,各国都会通过放水来救市。这里的放水就是开动印钞机。

  其中主导因素就是美国。

  有一项数据显示,在2008年美国次贷危机后,美联储通过6年时间向市场投放流动性(主要包括印钱买国债,买MBS等),实现了其资产负债表高达3.7万亿美元的增幅(从0.8万亿美元增长到4.5万亿美元)。

  这个数据大家可能理解不了,这么说吧,当时(2012年)中国央行总资产才4.5万亿美元。

  这次全球疫情蔓延,对经济造成巨大打击。美国这次比2008年后还狠,美联储直接开动印钞机,在过去36天,狂印14万亿美元钞票。

  由于美元和石油挂钩,是国际通用货币。每次美联储大放水都会造成美元贬值,致使持有美元或者美债的国家以及个人受到损失。也是大家口中所说的,美联储无限QE“割韭菜”。

  为了防止被割韭菜,各个国家也只能开动印钞机跟着印钞。

  可以预见,接下来为了复苏经济,全球会进入新的一轮QE时代。中国跟进QE是一定的,今年上半年央行就通过LPR利率下调,存款准备金率下调,超额存款准备金利率下调,购买政府债券,MLF等再贷款方式进行了放水。

  尽管各个城市都在尽力控制大水流入房地产,但像北京、上海、深圳、杭州等金融产业发达的城市,依旧出现了投资客套贷入市买房的现象。

  可以说,QE利好房价,是一定的,但幅度不会太大。目前我国外汇储备尚可,可调节的空间较大,接下来会尽力克制放水幅度,不会跟着美联储无限疯狂QE。

  前段时间,央行货币政策第二季度报告中就讲到,“坚持稳健的货币政策将更加灵活适度、精准导向。”

  3

  问:全球放水对中证军工 来说是购房机会吗?

  答:很多人喜欢用2008年之后的四万亿和今天做对比,认为每次放水都会导致房价大涨。

  其实不然,2008年放水,中证军工 没有任何限制措施。而2020年放水,中证军工 已经对楼市进行层层限制,尤其在政治局会议后,楼市调控更加严苛。

  当下央行主张把水引向小微企业,保就业促消费,刺激市场经济回暖,保障经济内循环可实践性。

  对于个人是不是机会,还要看水是否能惠及你的收入。一般每次QE,都是从上到下,层层拦截吸收。这也是拉开贫富的主要原因之一。

  如果你因此受益,买房这个选择不会太差。

  4

  问:未来地价还会涨吗?对房价的影响是怎样的?

  答:地价和房价,就是面粉和面包的关系,而地价又跟地方政府的财政收入息息相关,这就是为什么地方政府总想刺激房地产,让大家买房的原因。

  但是每个城市的土地总有进入“尾部区间”的时候。

  这里的“尾部区间”,指城市的城区建设已经足够承载城市居民活动,基建水平已经无法再继续扩大城市版图。

  比如北京,5环内的可供开发的土地已经屈指可数,这时候地价其实和房价关联性并不大,因为地方政府即使再主张房地产经济,依然无法获得足够的收益。

  目前大多数一二线城市都会走向“土地尾部区间”,这也是未来出台房地产税获取新的财政收入的目的。

  供需是一切市场价格的根本,肯定是有关联的,在中国用供给打击房价最成功的两个城市就是:重庆和长沙。

  深圳上涨的主要原因并不是炒房客炒作,而是长期土地供需矛盾导致的。所以这些年深圳总想着扩大版图,或许在过几天的40大庆会有声音出现。

  这也是一个房地产投资的判断依据,对于那些“卖地毫不节制”的城市,房产是无法增值或者保值的。

  5

  问:未来城市土地供应的趋势是怎样的?

  答:土地供应和地方财政挂钩,所以未来产业不行、企业纳税无法满足地方财政需求的城市,大概率会依赖土地财政,继续加大供应量。

  反而产业强劲,可以通过企业纳税达到地方财政需求的城市,则不需要过分供应土地。

  所以这些解释了之前的房价现象。土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚。

  人地分离,供需错配,导致一线城市房价较高,三四线低迷。

  为了解决三四线城市高供应量下的天量库存,不得已,2015年后,三四线启动棚改实现房价翻番。然而在土地不限量供应的趋势下,房地产泡沫是长期积累的。

  6

  问:房产未来还是优质资产吗?

  答:房子未来是不是优质资产,一要考虑稀缺性,所以我一直坚持持有一二线城市房地产。二要考虑一个问题,未来老百姓是否有除房子以外其他可靠的投资通道。

  股票可以赚钱,但靠的是运气;理财产品风险较大,没有人会托底;把钱存在银行,聪明人都知道是亏损的。

  除非未来依托科技,出现新的金融产品,可以无风险跑赢通胀,否则未来对于普通老百姓来说,房子还是相对可靠的资产。

  7

  问:未来会不会成为房产的接盘侠?

  答:只要不买三四线或者能级更低的地域房产,大概率不会成为接盘侠。产业和人口是最关键的指标,尤其人口长期保持净流入,那么这个地方的房子就一定会有接盘的。

  8

  问:一带一路房产投资是陷阱吗?

  答:一带一路是国策,天字号工程,是未来中国实现大国目标,成为全球第一经济体的必备基础,也是在内循环经济下,未来输出产能的重要通道。

  总之,一带一路的能量极大,关乎国运。时间很长,起码10年才能形成规模。

  这次疫情,让全世界重新认识了中国对风险的把握能力,有益于一带一路的形象建设。在疫情结束、全球经济复苏后,一带一路战略会加速落地。

  当然在一带一路战略下,当局设置了很多支点城市,大部分城市还是比较坑的,因为一带一路需要产能输出,需要成熟的工业基础。

  所以三四线不考虑,非省会不考虑。例如西安和未来的海口,就可以重点关注。

  9

  问:未来人口红利还有吗?

  答:其实我国早已遇到人口拐点。相关机构预测过,我国新生儿出生率逐年下降,2030年将降至不到1100万,目前正在加速奔向老龄化社会。

  但要注意一点,整体人口下滑,但不代表局部人口下滑。像杭州、深圳、广州、成都、南京等城市,常年维持人口正向流入,大家都可以查得到。尤其杭州、深圳、广州,2019年是40多万的人口的净流入量。

  所以未来的人口大红利期虽已结束,但对于城市来说,局部人口红利依然存在。但这也会导致,城市人口分化加剧,虹吸能力弱的城市,加速枯竭。

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