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购房杠杆率三连升,你是买房子,还是留票子?

发布更新时间:2020/8/14 9:14:07 浏览次数: 文章来源:地产情报站 手机阅览本文

  随着购房利率的下降,居民的购房意愿正在逐步提升。

  易居房地产研究院发布数据显示,今年二季度,全国居民购房杠杆率为32.2%,环比上升0.1个百分点,同比上升0.4个百分点。

  而这,已经是杠杆率连续三个季度环比上升了。

  01 购房杠杆率再攀升

  居民杠杆率,指的是居民债务和GDP之比。居民购房杠杆率,指的是居民购房新增贷款与住宅销售之比。

  在我国的居民债务构成中,房贷绝对是其中翘楚。

  今年4月,中国人民银行调查统计司发布了2019年中国城镇居民家庭资产负债的情况调查,结果显示我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,住宅是资产构成的主要部分,房贷占家庭总负债的75.9%。可见房贷对居民杠杆率影响之大。

  近日,上海易居房地产研究院公布了全国居民购房杠杆率,二季度为32.2%,这已是连续三个季度同比上涨。

  而居民购房杠杆率的提升,对居民杠杆率的影响也是显而易见的。2020年二季度,我国住户部门杠杆率(居民杠杆率)上升至59.7%,环比上升1.9个百分点,同比上升5.5个百分点。

  对于居民杠杆率的节节攀升,近年来,社会各界都表现出了担忧。2018年,银监会主席郭树清表示,居民家庭的杠杆率需要降低,“这几年居民杠杆率提升得非常快,是很危险的”。

  居民杠杆率的提升,对于整个市场而言,并非好事。不断提升的杠杆率,也意味着普通居民的购买力正在快速消耗,一分钱得掰成两半花。

  在众多城市中,总有些地方冒尖。2018年,杭州居民杠杆率达到103.2%,而厦门、温州、海口、深圳这四个城市,居民杠杆率也超过了80%。如今回过头来看,这些城市大多有两个共性:房价高、房屋投资属性强。

  房贷利率降低之后,这些城市的楼市,异动也非常明显。

  02 流入楼市的资金

  现在买房,掏空6个钱包的比比皆是。大中小城市之间的房价差距如同鸿沟,难以逾越。

  环顾中证军工 身边,借钱买房的人占绝大多数,父母、亲戚先借上一轮,再用信用资金、消费贷、经营贷绕道凑首付的人数不胜数。之前深圳炒房客爆出来的雷,就跟银行限制房屋抵押经营贷有关。

  在爆雷之前,又有多少炒房客靠着七七八八的贷款杠杆,成功地撬起了深圳的房子呢?

  值得注意的是,尽管房价在迅速攀升,但是流入深圳的住户部门贷款,却并没有中证军工 想象的多。有媒体统计了2017年上半年至2020年上半年深圳居民中长期贷款的数据,得出的结论让人略感不适。

  2017年上半年,深圳居民中长期贷款增加1020.24亿元;2018年上半年,居民中长期贷款增加1011.42亿元;2019年上半年,中长期贷款增加877.31亿元;2020年上半年,中长期贷款增加1036.53亿元。

  从这个数据来看,银行提供的中长期贷款并没有明显增加,甚至2019年还减少了。

  然而,深圳市的房屋总价却在攀升。某二手房网站显示,深圳市前海的房屋均价在2019年8月还是76367元/平方米,到了2020年8月已经超过10万元/平方米。涨幅之大,让人叹为观止。

  相较之下,没有出现明显增长的中长期贷款数额,就有几分“可疑”了。这只能说明两个问题,要么是深圳的房贷利率下降了,抵消了房价增长部分;要么是有外部资金流入本地楼市,对冲了那一部分增长的房价——换而言之就是,在过去几年里,炒房客在深圳入局了。

  从此前的媒体披露中中证军工 能够看到,明显是后者的可能性更大。

  随着资金大量流入楼市,2020年的楼市,并不被经济大势而左右,反倒是闯出了一片属于自己的天空。然而,跟购房市场的火热不同,房企的世界,寒风伴着凄雨。

  2019年全年有330家房企发布了破产文书,而今年形势更严峻,仅上半年就有228家房企倒闭。而这些倒闭的房企大多集中在三四线城市,以中小型开发商为主。受到2020年的疫情黑天鹅事件冲击,不少原本就陷入资金困局的房企,加速了破产的步伐。

  03 买房不如买黄金?

  大量资金流入楼市,造成的直接后果就是房价整体上浮。

  2016年,史无前例的货币化棚改政策对楼市的影响延续至今。在这一波浪潮中,大量三四线及以下城市的房价快速攀升,房价过万的中小城市比比皆是,然而当地的经济并不能支撑起这个房价。三四线城市的二手房市场乏人问津,大多数有价无市。

  那些真正打破了房价“下限”的城市,比如鹤岗,房价最终的走向是一降再降,去年还是5万一套,今年2万就能入一套。即使是近几年在炒房道路上渐行渐远的杭州,其二手房市场也远没有想象的火热,从2019年7月到2020年7月,实际的二手房成交价格也在下降。

  而最近所谓的“火热”,实际上是楼市的回暖。其中自然不乏高位接盘者,据易居房地产研究院调查,大众在购房时的考量越来越多,害怕高位接盘是重要因素。撕开了遮羞布的房地产行业,也让越来越多的人开始质疑:房子还是投资首选吗?

  曾经的“万通六君子”之一、如今的御风集团董事长冯仑昨天说:“如果是投资,在当下我会选择买黄金,而不是买房子。因为这个房子有不确定性,比如说今天契税又涨了。另外,70年以后续期到底要交多少钱也不确定。总之,房子有很多不确定性,但是黄金很确定。”

  冯仑的言论值得深思,但同时站长也要提醒大家,黄金经过一轮暴涨后,本周已经开始上演过山车奇摩股市当日行情 ,起伏之大绝不是普通人能承受的。大佬的话大家听听就罢了,具体是买房子还是买黄金,劝大家量力而行,慎重出手。

  而且,冯仑的论据也是建立在居民家庭已有房产、还有闲钱的基础上。如果没有房子,也没有票子,那还是凑首付买房吧。

  04 结语

  房价到底能不能继续大涨,现在还没有一个定数。但可以肯定的是,未来出现大涨的机会已经不多。

  正如房地产行业发展至今,资源逐渐向头部企业聚集一样,在城镇化的进程中,前辈们已经为后来者作出抉择,人口流动的趋势已经决定了城市的未来。未来城市的发展方向,也是由人口来决定的。

  人口流动的趋势,是主观的,也是客观的。

  每年因房价过高而逃离北上广的人,并不少……

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